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Carencias en las viviendas de los mexicanos. Diagnóstico y Áreas de oportunidad.

Por Daniel Charis Carrasco, Arquitecto y Perito Valuador.



 Toda familia tiene derecho a disfrutar de vivienda digna y decorosa. La Ley establecerá los instrumentos y apoyos necesarios a fin de alcanzar tal objetivo.”

(Artículo 4to. De la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos).

 

De acuerdo a la Encuesta Nacional de Vivienda 2020, se estima que hay un total de 35,259,433 viviendas particulares habitadas. En el 97.8% de estas viviendas se encuentra un solo hogar, mientras que el 2.2% alberga dos o más hogares.


Las características básicas de las viviendas, según la ENVI 2020, muestran altos niveles de acceso a servicios esenciales como piso con recubrimiento (97.7%), servicio sanitario (97.6%), paredes resistentes (92.4%), cuarto para cocinar (89.2%), techo sólido (78.4%) y agua dentro de la vivienda (76.9%). Se investiga el bienestar en la vivienda, encontrando que solo el 6.0% tiene aislamiento térmico y el 1.2% aislamiento acústico.


De acuerdo a los datos anteriores, en un alto porcentaje, se han cubierto muchas de las necesidades básicas de las viviendas de los mexicanos, sin embargo, la disponibilidad de los servicios, no garantiza su servicio continuo o de calidad, como es el caso del servicio de agua potable, el cual en los últimos años, se ha vuelto un problema mayúsculo no sólo en nuestro país, si no en el mundo. Por otro lado, habría que revisar el caso de los desarrollos donde existe infraestructura de agua, pero que al no encontrarse municipalizados, y ante la falta de mantenimiento, en el corto plazo colapsa su infraestructura y deja sin servicio a miles de familias.


Adicionalmente, ante los cambios climáticos en el mundo, el aislamiento térmico en las viviendas, se ha vuelto una necesidad, y en este tema, observamos que únicamente el 6% de las casas en México cuentan con el mismo. Este porcentaje deberá aumentar en los próximos años de manera considerable, ya que ayudaría a disminuir la demanda de aires acondicionados en Verano y Calentadores en Invierno, reduciendo considerablemente la demanda de electricidad ante climas extremos.




Por otra parte, conforme a la información presentada por el Instituto Nacional de Estadística y Geografía (INEGI) el CONEVAL presenta los resultados de la medición multidimensional de la pobreza correspondiente a 2022.



En el tema en específico de vivienda, Entre 2018 y 2022, el porcentaje de la población con carencia en calidad y espacios de la vivienda disminuyó del 11.0% al 9.1%. En términos absolutos, esto equivale a una reducción de 13.6 millones a 11.7 millones de personas. 


Adicionalmente, las personas con carencia en acceso a servicios básicos en la vivienda representaron el 19.6% de la población en 2018, reduciéndose al 17.8% en 2022. En términos absolutos, esto corresponde a 24.3 millones de personas en 2018 y 22.9 millones en 2022.


Para atender estas necesidades en el tema de vivienda, existe el Programa de Vivienda Social (PVS) por parte del Gobierno Federal, el cual ofrece subsidios a personas de bajos ingresos con necesidad de vivienda o en rezago habitacional, sin acceso a recursos suficientes. Opera bajo tres esquemas: Subsidio CONAVI 100%, cofinanciamiento y emergente de vivienda, priorizando la participación en la Producción Social de Vivienda Asistida con asistencia técnica calificada.


Los subsidios se asignan según criterios de elegibilidad y disponibilidad presupuestaria, y el PVS tiene cinco estrategias para garantizar el derecho a una vivienda adecuada: reducir la carencia de vivienda adecuada, ampliar los mecanismos de subsidios, fortalecer la Producción Social de Vivienda Asistida, asegurar la calidad y sustentabilidad de la vivienda, y potenciar el uso de recursos gubernamentales.


La población objetivo son hogares de bajos ingresos en rezago habitacional, actualizados bienalmente según la Encuesta Nacional de Ingreso y Gasto de los Hogares del INEGI. Los subsidios se aplican en seis modalidades: adquisición de vivienda, autoproducción, reubicación, reconstrucción, mejoramiento integral sustentable y mejoramiento de unidades habitacionales.


Además, el Programa “Por una Mejor vivienda”, el cual forma parte de las estrategias del Programa de Vivienda Social (PVS) de la CONAVI, busca reducir la desigualdad social y el rezago habitacional mediante la entrega directa de 35 mil pesos a familias de bajos ingresos para el mejoramiento de viviendas. A diferencia del PVS, no requiere asistencia técnica y prioriza una aplicación ágil de los recursos con acompañamiento individual y comunitario. Los apoyos se destinan a personas en rezago habitacional en 214 municipios de 31 entidades, priorizando zonas marginadas, indígenas o con alta violencia. Los beneficiarios deciden cómo usar los fondos, y la CONAVI verifica la correcta aplicación de los recursos en un plazo máximo de tres meses.


La importancia de los programas de apoyo del Gobierno Federal es indiscutible, pero siempre hay margen para mejoras. Es esencial involucrar a la sociedad civil, como asociaciones sin fines de lucro, colegios de profesionales y otros organismos no gubernamentales. Estos grupos podrían ofrecer asesoramiento gratuito y publicar manuales técnicos para orientar a los beneficiarios de los programas. Además, sería beneficioso adaptar estos manuales a las características y necesidades específicas de cada comunidad o municipio. Esto permitiría a los beneficiarios tomar decisiones mejor informadas sobre cómo invertir los recursos económicos ($35,000 MXN) en sus viviendas, lo que tendría un impacto significativo en la calidad de vida de las familias.


En conclusión, el desafío de garantizar viviendas dignas y decorosas para todas las familias mexicanas sigue siendo una prioridad urgente y multifacética. Aunque se han logrado avances significativos en la cobertura de necesidades básicas, persisten áreas críticas como la provisión continua de servicios de calidad y la adecuación de las viviendas a las cambiantes condiciones climáticas.


Los arquitectos, ingenieros, desarrolladores y todos los relacionados con la construcción de vivienda, por su parte, deben diseñar viviendas que no solo cumplan con los estándares básicos, sino que también incorporen tecnologías de aislamiento térmico y acústico, adaptándose a las condiciones climáticas y reduciendo la dependencia de sistemas de climatización. Es crucial que los arquitectos colaboren con las comunidades locales para entender sus necesidades específicas y diseñar soluciones habitacionales que sean asequibles, sostenibles y culturalmente adecuadas.


Los valuadores tienen un rol esencial en la evaluación precisa de las propiedades y la identificación de áreas críticas que necesitan mejoras. Es fundamental que consideren no solo el valor económico de las viviendas, sino también su capacidad para proporcionar un entorno seguro, saludable y sostenible para sus ocupantes. Integrar criterios de sostenibilidad y eficiencia energética en sus evaluaciones puede guiar a los propietarios y a las políticas públicas hacia soluciones más duraderas y ecológicas.


Todos los actores involucrados debemos unir esfuerzos para mejorar la calidad de las viviendas en México. Los avances en infraestructura y diseño no solo mejorarán la calidad de vida de millones de familias, sino que también contribuirán a la sostenibilidad ambiental y al desarrollo social del país. Los valuadores inmobiliarios y arquitectos deben liderar esta transformación, utilizando su conocimiento y habilidades para diseñar y valorar viviendas que realmente cumplan con el derecho constitucional a una vivienda digna y decorosa.


Juntos, podemos construir un futuro donde cada mexicano tenga un hogar que no solo brinde refugio, sino que también promueva la salud, la seguridad y el bienestar integral de sus habitantes.



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