Por Daniel Charis Carrasco, Arquitecto y Perito Valuador.
El reciente ajuste en la política monetaria del Banco de México, que estableció la Tasa de Interés Interbancaria a un día en 10.75% desde el 9 de agosto de 2024, tiene implicaciones profundas para la valuación de bienes en México. Esta decisión busca estimular la economía en un entorno caracterizado por alta inflación y volatilidad, con una inflación anual del 5.57% en julio y signos de estabilización en la inflación subyacente. A pesar de la intención de facilitar el acceso al crédito y fomentar el crecimiento económico, la depreciación del peso y la incertidumbre global presentan desafíos adicionales que los valuadores deben considerar al valuar inmuebles, negocios y activos intangibles.
La reducción en la tasa de interés tiene un impacto directo en el acceso al financiamiento, lo que puede traducirse en un aumento en la demanda de propiedades. Al abaratar los préstamos, tanto particulares como empresas tienen más facilidad para financiar la adquisición de inmuebles, lo que podría beneficiar al sector inmobiliario. Sin embargo, es esencial que los valuadores tomen en cuenta que la depreciación del peso y la desaceleración económica podrían moderar este efecto positivo. El entorno económico general, caracterizado por la volatilidad del mercado y la inflación persistente, puede influir en la capacidad de los compradores para aprovechar los costos de financiamiento aparentemente más bajos.
Además, la inflación y las fluctuaciones en el tipo de cambio pueden elevar los costos de materiales de construcción, impactando el valor de reposición de los inmuebles. Este incremento en los costos afecta tanto a las propiedades nuevas como a las que están en desarrollo.
En el sector de inmuebles comerciales e industriales, la baja en las tasas de interés podría estimular la expansión empresarial y el arrendamiento de espacios. Sin embargo, la debilidad económica general y la incertidumbre pueden limitar este crecimiento. Los valuadores deben observar las tendencias locales y regionales, ya que el rendimiento de las rentas y la ocupación de los espacios comerciales pueden verse afectados. Ajustar las proyecciones de flujo de efectivo y las tasas de capitalización de acuerdo con estas tendencias es crucial para ofrecer valuaciones precisas.
La reducción de la tasa de interés también tiene un impacto significativo en la valuación de negocios. Para los valuadores de negocios, el costo del capital es una variable clave. La disminución en la tasa de interés puede reducir el costo de financiamiento, lo que mejora las valoraciones basadas en flujos de efectivo descontados. Sin embargo, es importante considerar las expectativas de crecimiento económico y la estabilidad del sector en el que opera el negocio. Un entorno de bajo crecimiento podría afectar las proyecciones de ingresos futuros, y los valuadores deben ajustar sus análisis en función de estas expectativas.
La depreciación del peso es otro factor relevante para la valuación de negocios. Las empresas que dependen de importaciones o que tienen deuda en moneda extranjera podrían enfrentar mayores costos, lo que afectaría negativamente su rentabilidad y valoración. Por el contrario, las empresas orientadas a la exportación podrían beneficiarse de la debilidad del peso, aumentando su competitividad en los mercados internacionales.
En cuanto a los activos intangibles, como marcas, patentes y propiedad intelectual, la reducción del costo del capital puede hacer que los negocios intensivos en intangibles sean más atractivos para los inversionistas. Esto podría elevar la valoración de estos activos. No obstante, la incertidumbre económica general puede moderar este efecto, especialmente en industrias que son altamente volátiles o que dependen del financiamiento externo.
En este entorno económico cambiante, los valuadores enfrentan tanto retos como oportunidades. La reducción en la tasa de interés puede impulsar la demanda de activos, mejorando las valuaciones de inmuebles y negocios en expansión. Sin embargo, los riesgos asociados con la inflación, la volatilidad del tipo de cambio y la desaceleración económica global podrían contrarrestar estos beneficios.
El papel del valuador es crucial en la toma de decisiones estratégicas, especialmente en tiempos de incertidumbre. La capacidad de comprender y adaptarse a las condiciones del mercado, junto con un conocimiento profundo de la política monetaria y su impacto en el entorno económico, es esencial para proporcionar valuaciones precisas. Los valuadores debemos estar actualizados y ajustar nuestros análisis para reflejar con precisión la realidad económica, contribuyendo así a un entorno financiero sólido y transparente en México.
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