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Historia de la Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales (CABIN), hoy INDAABIN.


Sinopsis de la Historia de la Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales (CABIN) 1950-2004 y del Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales (INDAABIN) 2004-2021, enfocada a la valuación. Elaborado por Arq. Guillermo Roberto Romero Covarrubias.





Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales (CABIN)



Ante la necesidad de llevar a cabo los trabajos valuatorios para la desincorporación y venta fuera de subasta de los bienes de la nación que ya no eran útiles a la Administración Pública Federal, el 13 de julio de 1950, se publica en el Diario Oficial de la Federación el Reglamento de la Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales (CABIN), creándose como órgano desconcentrado de la entonces Secretaría de Bienes Nacionales e Inspección Administrativa, que a través de la Ley General de Bienes Nacionales y demás leyes, reglamentos y ordenamientos jurídicos de carácter federal, en ejercicio de sus atribuciones, le confirió la tarea de formular los avalúos de inmuebles federales competencia de la propia Secretaría.


Teniendo como antecedente la Ley General de Bienes Nacionales de 1942, que en su artículo 41 confería a instituciones de crédito autorizadas, la facultad de valuar los bienes nacionales, en el año de 1949 se reforma dicho artículo, que textualmente señaló:


Artículo 41.- La venta tanto en subasta, como fuera de ella, se hará sobre la base del avalúo que practicará la Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales, o alguna institución de crédito autorizada para ello; pero en este último caso, el avalúo quedará sujeto a la revisión y aprobación de la expresada Comisión. El avalúo aprobado por la Comisión tendrá carácter definitivo.


Queda definida la importancia de la CABIN como institución valuatoria principal para el Gobierno Federal, sobre las instituciones de crédito autorizadas.


De acuerdo a su reglamento, la Comisión trabajaría de manera autónoma como un Cuerpo Colegiado, integrado por tres sectores; un representante del gobierno federal, que actuaría como Presidente y dos representantes de la sociedad civil, en este caso valuadores: ingenieros o arquitectos de las Instituciones Nacionales de Crédito y de los Colegios de Profesionistas; que emitirían los dictámenes valuatorios para los efectos señalados en la Ley General de Bienes Nacionales y en el Reglamento de la CABIN.


Según señala el Ing. Rafael Sánchez Juárez en su “Historia Moderna de la Valuación en la República Mexicana”, el Cuerpo Colegiado de la CABIN, en aquella época, trabajó con tres integrantes, sin que el Presidente de dicho Cuerpo tuviese el voto de calidad, por lo cual se

reunían periódicamente para la revisión de los trabajos valuatorios y para la emisión por mayoría o unanimidad de los Dictámenes correspondientes.

En el Reglamento de la Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales, publicado en el Diario Oficial de la Federación, el día 13 de julio de 1950, en su artículo 11 señalaba textualmente:


Artículo 11:- La Comisión practicará los avalúos de bienes inmuebles que lo sean por naturaleza, o por disposición de ley, siempre y cuando en la operación sean parte del Gobierno Federal o los organismos públicos descentralizados.

En este sentido se definían las funciones valuatorias de la CABIN, al realizar además de los avalúos para venta por subasta o fuera de ella, los avalúos para cualquier tipo de operación o acto jurídico de inmuebles, en donde interviniese la Administración Pública Federal.


El primer Presidente de la Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales, fue el Ing. Álvaro R. Montes, desde julio de 1950 hasta enero de 1975, año de su fallecimiento. Cabe señalar que el Ing. Álvaro R. Montes fue asimismo fundador del Instituto Mexicano de Valuación, A.C. del año 1960 a 1962 y ocupó en aquella época el cargo de Director de la Oficina del Catastro Federal.


En 1958, se crea la Secretaría del Patrimonio Nacional y asume las facultades de la Secretaría de Bienes Nacionales e Inspección Administrativa.


En aquellos años el resultado de los avalúos realizados y dictámenes emitidos por la CABIN, se basaban fundamentalmente en los entonces llamados Enfoque Físico o Directo y Enfoque de Capitalización de Rentas o Indirecto.


Para el año de 1969, la CABIN fungía como órgano desconcentrado de la Secretaría del Patrimonio Nacional y la Ley General de Bienes Nacionales publicada el día 30 de enero del mismo año, señalaba textualmente en su artículo 44:


Artículo 44.- La venta en subasta o fuera de ella, de inmuebles propiedad de la Federación y la adquisición de inmuebles para el servicio de alguna dependencia del Gobierno Federal o de un organismo descentralizado, así como las permutas, se harán con base en los avalúos que practicará la Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales, o alguna institución de crédito autorizada para ello; pero en este último caso, deberán ser revisados por dicha Comisión y tendrán carácter definitivo si son aprobados por ella. Ninguna venta o permuta se efectuará a precio menor del señalado en el avalúo respectivo.


Con esta modificación a la ley, se puede observar que se amplió la actuación de la CABIN, de valuar solamente para venta por subasta o fuera de ella, a los actos jurídicos de adquisición y permuta de inmuebles y su preponderancia en la revisión y aprobación sobre avalúos realizados por terceros.


La Ley para el Control, por parte del Gobierno Federal de los Organismos Descentralizados y Empresas de Participación Estatal, publicada en el Diario Oficial de la Federación el 31 de diciembre de 1970, señalaba en sus artículos 16 y 17:

Artículo 16.- La venta en subasta o fuera de ella, la adquisición de inmuebles para el servicio de algún organismo o empresa, así como las permutas, se harán con base en los avalúos que practicará la Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales, o alguna institución de crédito autorizada para ello; pero en este último caso, deberán ser revisados por dicha Comisión y tendrán carácter definitivo si son aprobados por ella. Ninguna venta o permuta se efectuará a precio menor del señalado en el avalúo respectivo.


Artículo 17.- Corresponde a la Secretaría del Patrimonio Nacional el registro y la revisión periódica de contratos de arrendamiento de bienes inmuebles. La celebración de ese tipo de contratos deberá invariablemente basarse en el dictamen de la Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales.


Esta ley añadía un acto jurídico más, arrendamiento, a las funciones valuatorias de la CABIN.


En 1976, siendo su Presidente el Ing. Alfredo Castillo García, la Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales (CABIN) pasó a ser parte de la Secretaría de Asentamientos Humanos y Obras Públicas (SAHOP), y en 1982 de la Secretaría de Desarrollo Urbano y Ecología (SEDUE).


Pero antes de esta fecha se publica en el Diario Oficial de la Federación el día 6 de mayo de 1981 el nuevo reglamento de la CABIN, que en su artículo noveno señalaba lo siguiente:


Artículo 9°.- Para el cumplimiento de su objeto, La Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales tendrá las siguientes atribuciones:

I.- Practicar el avalúo de los inmuebles que adquieran, graven o enajenen las dependencias y entidades de la Administración Pública Federal Centralizada y Paraestatal.

II.- Practicar el avalúo de los inmuebles donados por la Federación a los Gobiernos de los estados y Municipios, y que éstos, a su vez, enajenen a título oneroso;

III.- Practicar el avalúo de los inmuebles vacantes que sean adjudicados al Gobierno Federal;

IV.- Justipreciar el monto de la renta de los inmuebles cuando las entidades paraestatales de la Administración Pública Federal los den o tomen en arrendamiento;

V.- Practicar el avalúo de las empresas o negociaciones industriales o comerciales que por cualquier concepto adquieran, enajenen o graven el Gobierno Federal o las entidades paraestatales de la Administración Pública Federal.

VI.- En los casos de expropiación, determinar el monto de la indemnización que deba cubrirse a los afectados, de conformidad con el artículo 10 de la Ley de Expropiación.


En el año de 1988, siendo Presidente de la CABIN el Ing. Eduardo Ramírez Favela, se publica el documento conocido como “Guía de valuación de bienes inmuebles de propiedad particular o del dominio privado gubernamental”, en el cual se presenta de manera explícita mediante ejercicios prácticos, el proceso valuatorio para bienes inmuebles y por primera vez se plantea el método residual dinámico aplicado a terrenos de grandes extensiones.


Al transformarse la SEDUE en Secretaría de Desarrollo Social (SEDESOL) en 1992, la CABIN permaneció en esta Secretaría de Estado como un órgano desconcentrado, hasta el año de 1994, y siendo su Presidente el Lic. Julio César Ruíz Ferro, en ese año se publican un Compendio y una serie de Manuales:


· Compendio de procedimientos, criterios técnicos y metodologías para la valuación

· Historia moderna de la valuación en la República Mexicana (por el Ing. Rafael Sánchez Juárez)

· Manual de normas, bases, lineamientos, políticas y procedimientos para la asignación y ejecución de peritajes

· Manual jurídico

· Manual de organización

· Manual de procedimientos administrativos


Estos documentos representan la base moderna de la normativa de la Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales y el punto de partida de las metodologías, criterios y procedimientos de carácter técnico del actual Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales (INDAABIN).


A finales del año 1994 la CABIN pasó a formar parte, como órgano desconcentrado, de la Secretaría de la Contraloría y Desarrollo Administrativo (SECODAM), para esa época se continuó trabajando con los “Criterios Técnicos de Valuación” (mayo de 1994) identificados con caracteres numéricos, así por ejemplo, el número 300 correspondía a servicios valuatorios para dictaminar el monto de concesiones, el 400 para dictaminar el valor de terrenos urbanos, el 800 para dictaminar el valor de terrenos con construcción y el número 900 para dictaminar el monto de una justipreciación de renta.


La Ley General de Bienes Nacionales del año de 1982 y que estuvo vigente hasta el año de 2004, señalaba en su artículo 63 lo siguiente:

Artículo 63.- En las distintas operaciones inmobiliarias en las que cualquiera de las dependencias de la Administración Pública Federal sea parte, corresponderá a la Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales lo siguiente:

I. Valuar los inmuebles objeto de la operación de adquisición, enajenación o permuta o de cualquier otra autorizada por la ley, cuando se requiera;

II. Fijar el monto de la indemnización por la expropiación de inmuebles que realice la Administración Pública Federal, tratándose tanto de propiedades privadas como de inmuebles sujetos al régimen ejidal o comunal;

III. Fijar el monto de la indemnización en los casos en que la Federación rescate concesiones sobre inmuebles de dominio público;

IV. Valuar los inmuebles federales materia de concesión, con excepción de los relativos a zona federal marítimo terrestre, para el efecto de determinar el monto de los derechos;

V. Justipreciar las rentas que la Federación deba cobrar cuando tenga el carácter de arrendadora;

VI. Justipreciar las rentas que deba pagar la Federación cuando tenga el carácter de arrendataria;

VII. Valuar los bienes vacantes que se adjudiquen a la Federación; y

VIII. Practicar los demás avalúos y justipreciaciones que señalen las leyes y reglamentos.

El precio de los inmuebles que se vayan a adquirir, así como el monto de indemnizaciones o rentas, no podrá ser superior al señalado en el dictamen respectivo. En los casos de enajenaciones, permutas o arrendamientos de inmuebles federales, el importe del precio del producto o de la renta, respectivamente no podrá ser inferior al señalado en el dictamen respectivo. El Ejecutivo Federal determinará la forma de integración y funcionamiento de la Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales así como las normas, procedimientos, índices y coeficientes conforme a los cuales realizará sus valuaciones y justipreciaciones.

Las entidades de la Administración Pública Federal deberán realizar sus adquisiciones y ventas de inmuebles con base en avalúos de la Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales o de sociedades nacionales de crédito.


En esta Ley, en un solo artículo, se definía y acotaban las funciones de la CABIN para valuar y justipreciar los inmuebles propiedad de la nación o que fueran del interés de la Administración Pública Federal, reconociendo cinco actos jurídicos: adquisición, enajenación, indemnización, concesión y arrendamiento. Se restringía la actuación como valuadores de bienes nacionales a las instituciones de crédito, exclusivamente para los actos jurídicos de adquisición y enajenación de inmuebles. No se hace mención de bienes muebles, tampoco de intangibles, pero si se menciona que la CABIN podría practicar los demás avalúos que señalaran las leyes y reglamentos.


El Reglamento de la Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales del año de 1999, señalaba en su artículo 12 lo siguiente:

Artículo 12.- La CABIN contará con las Delegaciones Regionales Noroeste, Norte-Centro, Noreste, Occidente, Centro, Golfo-Centro, Centro-Pacífico, Sureste y Peninsular, sin perjuicio de que la Secretaría pueda variar su número para atender con eficacia y oportunidad las necesidades del servicio.

Y en su Artículo 15 mencionaba lo siguiente: La CABIN tendrá facultades para practicar trabajos valuatorios y emitir dictámenes a fin de determinar:

I. El valor de los bienes inmuebles, activos, bienes productivos, empresas, negociaciones o establecimientos respecto de los cuales el Gobierno Federal o sus entidades paraestatales pretendan adquirir, enajenar, aportar al capital social, afectar en fideicomiso o gravar la propiedad, posesión o cualquier otro derecho real;

II. El monto de la indemnización que debe cubrirse a los afectados por la expropiación, ocupación temporal, limitación de derechos de dominio o constitución de servidumbres sobre inmuebles propiedad privada o inmuebles sujetos al régimen ejidal o comunal;

III. El monto de la renta que las dependencias y entidades de la Administración Pública Federal, deban pagar por los inmuebles que tomen en arrendamiento, así como el que deban cobrar cuando las entidades tengan el carácter de arrendadoras;

IV. El valor de los terrenos ganados al mar, a los vasos de los lagos, lagunas, esteros y presas y a los cauces de las corrientes de propiedad nacional, así como de sus zonas federales suprimidas, cuando se vaya a enajenar por primera vez;

V. El valor de los bienes que sean objeto de dación en pago de créditos fiscales, pago de cuotas obrero-patronales y adeudos de carácter mercantil o civil, a favor de las dependencias y entidades de la Administración Pública Federal, así como cuando éstas los pretendan enajenar;

VI. El valor de los inmuebles que las dependencias y entidades de la Administración Pública Federal, aseguren contra daños, previamente a la contratación y renovación de las correspondientes pólizas;

VII. El valor de los bienes inmuebles y demás activos de las dependencias y entidades de la Administración Pública Federal, para efectos de actualización de valores de sus inventarios con fines contables o para la reexpresión de sus estados financieros;

VIII. El monto de la indemnización en el caso de que el Gobierno Federal rescate concesiones sobre bienes de dominio público;

IX. El valor de los inmuebles vacantes que se adjudiquen al Gobierno Federal;

X. El valor de los bienes que sean objeto de aseguramiento o decomiso por haber sido instrumento, medio, objeto o producto de un delito, cuando se vayan a enajenar;

XI. El valor de los inmuebles donados por el Gobierno Federal a los Gobiernos de los Estados y Municipios, cuando éstos los pretendan enajenar a título oneroso, salvo el caso de que la enajenación se efectúe para regularizar la tenencia de la tierra en favor de sus poseedores;

XII. El valor de las empresas, negociaciones o establecimientos industriales, comerciales o de servicios, o de sus bienes inmuebles, maquinaria, equipo y demás activos, sobre los que se pretenda constituir la garantía de créditos bancarios, cuando lo soliciten las instituciones de crédito;

XIII. El valor de los bienes que formen parte del patrimonio de la Beneficencia Pública, cuando se pretendan enajenar, y

XIV. El valor de otros bienes, servicios, derechos y obligaciones previstos por las leyes y reglamentos de carácter federal.

La CABIN podrá practicar otros trabajos valuatorios a nivel de consultoría, cuando se lo soliciten las dependencias y entidades federales, estatales y municipales.

En este reglamento en un artículo con catorce fracciones, se definía y acotaban las funciones de la CABIN para valuar y justipreciar los inmuebles, activos, bienes productivos, maquinaria, equipo, y empresas, reconociendo siete actos jurídicos: adquisición, enajenación, indemnización, arrendamiento, aseguramiento contra daños, re expresión de estados financieros y garantías de créditos bancarios cuando lo solicitara institución bancaria.


Además señalaba que la CABIN podría practicar otros trabajos valuatorios a nivel de consultoría, cuando lo solicitaran las dependencias y entidades de los tres órdenes de gobierno, y asimismo se menciona que la CABIN podría determinar el valor de otros bienes, servicios, derechos y obligaciones previstos por las leyes y reglamentos de carácter federal.


De acuerdo a lo señalado anteriormente, tanto la Ley General de Bienes Nacionales, como el Reglamento de la CABIN, en comparación con los fundamentos legales de los primeros años, contemplaban un campo de acción más amplio, en cuanto a los actos jurídicos atendidos y al tipo de bienes valuados.


Para el año 2000 y siendo todavía un órgano desconcentrado de la SECODAM y fungiendo como Presidente de la CABIN el Dr. Mario Rozenstein Szraiber, se emitieron los “Criterios Técnicos a que deberán apegarse los peritos valuadores externos que presten sus servicios a la Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales”.


Estos procedimientos identificados por caracteres numéricos, entraron en vigor el 16 de octubre del año 2000 y dejaron sin efecto a los “Criterios Técnicos de Valuación” emitidos con fecha 24 de mayo de 1994, toda vez que la CABIN tenía la necesidad de contar con criterios técnicos actualizados que dieran certeza jurídica al desarrollo de los trabajos valuatorios de los avalúos y justipreciaciones de renta que solicitan las dependencias y entidades de la Administración Pública Federal y tenían como objetivo que los peritos valuadores del Padrón que prestaban sus servicios a la CABIN, debían apegarse a estos criterios técnicos para llevar a cabo los trabajos valuatorios, dichos criterios técnicos constituían la base para que la CABAIN revisara los trabajos valuatorios encomendados a los peritos valuadores del Padrón a fin de emitir los dictámenes correspondientes.


En el referido año 2000, se efectuó el “Simposio de Avalúos para la Administración Pública Federal”, en el cual se presentaron los Criterios Técnicos de Valuación con caso prácticos, interviniendo como exponentes los servidores públicos de la CABIN y varios peritos valuadores del Padrón Nacional de la misma Comisión. En ese mismo año se hicieron públicos el “Manual del Perito Valuador de la CABIN”, para la elaboración de trabajos valuatorios y el “Manual para la evaluación y asignación de peritos valuadores” para calificar el desempeño de los peritos y clasificar su nivel de actuación a nivel nacional.


En el año de 2003 la SECODAM desaparece, convirtiéndose en la Secretaría de la Función Pública (SFP), en cuyo reglamento, publicado en el Diario Oficial de la Federación el día 12 de diciembre de ese año, queda la CABIN jerárquicamente subordinada como órgano desconcentrado de la SFP, teniendo, además de las que le confería la Ley General de Bienes Nacionales en materia valuatoria, entre otras atribuciones las siguientes:

· Proponer al Titular de la Secretaría previa opinión de la Unidad de Normatividad de Adquisiciones, Obras Públicas, Servicios y Patrimonio Federal de la misma, los criterios y políticas de administración de los bienes inmuebles federales, que con fundamento en lo dispuesto por la Ley General de Bienes Nacionales deban regir la celebración de convenios y contratos, y el otorgamiento de destinos, concesiones, permisos y autorizaciones, con excepción de la zona federal marítimo terrestre, las playas marítimas y los terrenos ganados al mar, o a otros depósitos de aguas marítimas y demás zonas federales, de los monumentos arqueológicos, históricos y artísticos;

· Autorizar los programas de requerimientos inmobiliarios de las dependencias de la Administración Pública Federal;

· Aprobar los proyectos de construcción, ampliación, reparación, adaptación o demolición de los inmuebles de su competencia;

· Vigilar que las dependencias y entidades de la Administración Pública Federal formulen e integren sus inventarios de bienes inmuebles, a fin de actualizar sistemáticamente el inventario y catálogo general de los bienes inmuebles de la Administración Pública Federal;

Con estas nuevas atribuciones, la función desempeñada hasta entonces de la CABIN como Comisión de avalúos, se ampliaba al área de la administración y construcción de inmuebles federales.


En ese mismo año de 2003, da inició un programa de actividades para la difusión de la normativa de la Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales a nivel nacional a través de sus nueve Delegaciones Regionales, con el esquema de eventos magistrales para el personal de estas unidades administrativas, peritos valuadores y Promoventes, con el nombre de “Clínicas de Valuación” con temas variados como los siguientes:

· Uso y propósito del avalúo de la CABIN

· Marco jurídico sobre la valuación

· Programa de la Dirección General de Avalúos

· La CABIN y su contribución a la preservación del Patrimonio Federal

Entre otros temas, este programa de Clínicas continúo por varios años y hasta la fecha actual con la normativa técnica de valuación vigente del Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales.

Operaciones en las que la Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales intervenía:

De carácter voluntario:

· Adquisitivas de dominio: compra y permuta de inmuebles

· Adquisitivas de uso: arrendamiento y servidumbre convencional de inmuebles

· Traslativas de dominio: venta, permuta y donación de inmuebles

· Traslativas de uso: arrendamiento y concesión o permiso de inmuebles

De carácter obligatorio:

· Adquisitivas de dominio: expropiación de inmuebles

· Adquisitivas de uso: ocupación temporal de inmuebles

Los dictámenes valuatorios de la CABIN, constituían la garantía legal para las operaciones realizadas por dependencias y entidades de la Administración Pública Federal tales como:

· Compra-venta

· Ocupación superficial

· Arrendamiento

· Expropiación

· Donaciones y comodatos

· Servidumbres de paso

· Regularización de la tenencia de la tierra

· Permutas, daciones y concesiones

· Venta de activos

· Re expresión de estados financieros

· Estudios de viabilidad económica y financiera

· Dación en pago por adeudo fiscal


Parar llevar a cabo los servicios valuatorios solicitados para tales efectos, la CABIN seguía fundamentando legalmente sus trabajos en los artículos 63 de la Ley General de Bienes Nacionales y 15 del Reglamento de la propia Comisión, vigentes en aquel año de 2003.


Técnicamente se seguía aplicando para la dictaminación de los valores encomendados, los “Criterios Técnicos a que deberán apegarse los peritos valuadores externos que presten sus servicios a la Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales” y el procedimiento que la CABIN seguía para la práctica de los trabajos valuatorios se puede resumir en cuatro pasos:

· Selección del Criterio de valuación y asignación del trabajo técnico al perito valuador

· Elaboración del trabajo técnico por el perito valuador (trabajo de campo y de oficina)

· Revisión por el área técnica del trabajo del perito

· Revisión y aprobación del dictamen por el Cuerpo Colegiado de Avalúos para su firma y emisión.


En esta época se preparó por parte de la Dirección Jurídica de la CABIN, el proyecto a la actualización y modificación de la Ley General de Bienes Nacionales y del Reglamento de la Comisión, relacionado con la ampliación de actividades y atribuciones que le confería el Reglamento de la SFP, con vistas a lo que sería la creación del actual Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales.



En mayo de 2004 se publica la actual Ley General de Bienes Nacionales y en septiembre de ese mismo año se publica el Reglamento del Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales (INDAABIN)


La nueva Ley General de Bienes Nacionales (LGBN), publicada en el Diario Oficial de la Federación el día 20 de mayo de 2004, en su artículo primero señala textualmente que tiene por objeto establecer entre otros:


Artículo 1.- La presente Ley es de orden público e interés general y tiene por objeto establecer:


I.- Los bienes que constituyen el patrimonio de la Nación;

(…)

(…)


VII.- La normatividad para regular la realización de avalúos sobre bienes nacionales.


En su Título Sexto, Capítulo Único “Del avalúo de bienes nacionales” señala en el artículo 142:


Artículo 142.- La Secretaría emitirá las normas, procedimientos, criterios y metodologías de carácter técnico, conforme a los cuales se llevarán a cabo los avalúos y justipreciaciones de rentas a que se refieren los artículos 143 y 144 de esta Ley.


Se considera que este es el cambio más significativo en la nueva versión de la LGBN, toda vez que en la anterior versión en un solo artículo, el artículo 63, resumía todas las atribuciones de la CABIN en materia valuatoria y en la versión del año 2004 y vigente a la fecha actual, en su título sexto del artículo 142 al artículo 148, define de manera clara y concisa, todas las atribuciones que en materia de servicios valuatorios tenía la Comisión y tiene hasta la fecha, el nuevo Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales a partir de septiembre de ese mismo año.


Con fecha 2 de septiembre del año 2004, se publica en el Diario Oficial de la Federación, el Reglamento del Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales, el cual en su artículo primero señalaba:



Artículo 1.- Se crea el Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales, como órgano desconcentrado de la Secretaría de la Función Pública, para el ejercicio de las atribuciones que a esta Dependencia del Ejecutivo Federal le confieren la Ley General de Bienes Nacionales y demás leyes, reglamentos y ordenamientos jurídicos de carácter federal, en materia de avalúos, justipreciaciones de rentas; de inventario, registro y catastro de inmuebles federales y de los pertenecientes a entidades paraestatales, así como de administración, vigilancia, control, protección, adquisición, enajenación y afectación de inmuebles federales competencia de la propia Secretaría.


En sus artículos Transitorios segundo y tercero, textualmente señalaba:


Segundo.- Se abroga el Reglamento de la Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales publicado en el Diario Oficial de la Federación el 26 de enero de 2004, y se derogan todas las disposiciones que se opongan al presente Decreto.


Tercero.- En tanto la Secretaría y el INDAABIN, según proceda, expidan las normas, lineamientos, políticas, procedimientos, criterios técnicos, metodologías y demás disposiciones a que se refiere este Reglamento, se continuarán aplicando las disposiciones vigentes en lo que no se opongan al presente Decreto.


De esta forma oficialmente se creaba el Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales (INDAABIN) y daba inicio a otra época en la valuación de los bienes propiedad de la Nación.


Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales (INDAABIN)

Con las atribuciones señaladas en el Título Sexto de la LGBN vigente, se inició una revisión de los Criterios Técnicos del año 2000, los cuales eran simples enunciados de la finalidad de los avalúos de acuerdo con diversos usos, pero que por su simplicidad no presentaban al detalle requerido los procedimientos o métodos a seguir en los diversos casos de valuación que se manejaban ya en el nuevo Instituto.


Esta falta de especificidad, causaba que al realizarse los avalúos se actuara con discrecionalidad y que los resultados no fuesen siempre lo suficientemente óptimos para cumplir con el propósito de estos avalúos en el marco de equidad e imparcialidad, que es uno de los enunciados básicos de los trabajos valuatorios profesionales.


Por tal razón la entonces Dirección General de Avalúos, instruida por la Presidencia del Instituto, inicio una serie de mesas de trabajo con la participación del personal de la Dirección Técnica, de varios peritos del Padrón Nacional de Peritos Valuadores del INDAABIN, instituciones académicas y colegios de profesionistas con sus representantes en la materia valuatoria, para dar inicio al proyecto de la creación de metodologías, criterios y procedimientos de carácter técnico, para la realización de los trabajos valuatorios del propio Instituto.


Lo anterior en cumplimiento de lo dispuesto por el artículo 134 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, buscando asegurar en la operación de los actos jurídicos de todo tipo de bienes, en los que intervenga el gobierno federal, las mejores condiciones disponibles para el Estado, en cuanto a precio, calidad, financiamiento y demás circunstancias pertinentes.


Con este proyecto, se pretendía asimismo, dar cumplimiento a lo señalado en el artículo 142 de la Ley General de Bienes Nacionales.


Con la materialización de este proyecto, el INDAABIN emitió en el Diario Oficial de la Federación (DOF) en el año de 2006 las primeras normas mexicanas oficiales de valuación: Normas conforme a las cuales se llevarán a cabo los avalúos y justipreciaciones de rentas a que se refiere la Ley General de Bienes Nacionales. (27 de septiembre de 2006)


Y asimismo fueron publicados en el Diario Oficial de la Federación, desde el año de 2007 y hasta el año 2010, cinco metodologías y criterios de carácter técnico, veintiún procedimientos técnicos y un procedimiento administrativo, que marcaron el nuevo quehacer en materia de servicios valuatorios que contemplaban el escenario de la Misión y Visión del INDAABIN, en aquella época, en lo concerniente a proporcionar a la Administración Pública Federal, servicios valuatorios dentro de un marco, ubicado en el contexto valuatorio de la honestidad, competitividad, seguridad jurídica, confiabilidad técnica, calidad, profesionalismo, transparencia y mejora regulatoria.


Esta normativa técnica estuvo vigente hasta el año de 2017, dado que la importancia de los servicios valuatorios dictaminados por el INDAABIN, requerían de una mejora sustancial acorde a los estándares internacionales, de esta forma por instrucciones de la entonces Presidente del Instituto Maestra Soraya Pérez Munguía, se venía trabajando en un nuevo proyecto para la actualización y modernización de las metodologías técnicas en materia de valuación.


Por principio de cuentas se actualizan las normas del Instituto y el día 25 de julio de 2016, se publica en el DOF el Acuerdo por el que se establecen las Normas conforme a las cuales se llevarán a cabo los servicios valuatorios regulados por el Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales.


En este documento se señala que las presentes Normas tienen por objeto, entre otros conceptos los siguientes:


Regular la realización de los servicios valuatorios, previstos en la Ley General de Bienes Nacionales, Ley de Asociaciones Público Privadas; la Ley de Hidrocarburos, Ley de la Industria Eléctrica, Ley Agraria, Ley Minera, Ley de Expropiación, Ley Federal de Telecomunicaciones y Radiodifusión, el Reglamento del Código Fiscal de la Federación y las demás disposiciones aplicables que le confieran competencia al INDAABIN;


Asegurar que los servicios valuatorios, contengan el marco conceptual (marco teórico) principios y enfoques reconocidos en las Normas Internacionales de Valuación para una correcta aplicación;


Establecer los requisitos, obligaciones y capacidad profesional y técnica a cargo del Valuador de Bienes Nacionales;


Definir el contenido de las metodologías, criterios y procedimientos de carácter técnico que debe emitir el Presidente del INDAABIN, por medio de los cuales se deben practicar los servicios valuatorios;


Es así como a partir del día 6 de junio de 2017, se fueron publicando en el Diario Oficial de la Federación las nuevas Metodologías, basadas en los valores dictaminados por el Instituto y acordes a estándares internacionales, a continuación se mencionan:


1. Metodología de los servicios valuatorios regulados por el Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales para estimar el valor comercial de los activos: bienes inmuebles (urbanos, en transición y agropecuarios), bienes muebles (maquinaria y equipo o propiedad personal) y negocios.


2. Metodología de los servicios valuatorios regulados por el Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales para estimar el valor referido de los activos: bienes inmuebles (urbanos, en transición y agropecuarios).


3. Metodología de los servicios valuatorios regulados por el Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales para estimar el valor de aseguramiento contra daños de los bienes inmuebles (urbanos, en transición y agropecuarios), bienes muebles (maquinaria y equipo o propiedad personal) y negocios.


4. Metodología de los servicios valuatorios regulados por el Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales para dictaminar el monto de las rentas de los activos: bienes inmuebles, muebles y negocios.


5. Metodología de los servicios valuatorios regulados por el Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales para dictaminar el monto de indemnización de los activos: bienes inmuebles (urbanos, en transición y agropecuarios), bienes muebles (maquinaria y equipo o propiedad personal) y negocios.


6. Metodología de los servicios valuatorios regulados por el Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales para estimar la actualización de valor de los activos: bienes inmuebles (urbanos, en transición y agropecuarios).


7. Metodología de los servicios valuatorios regulados por el Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales paraestimar el monto de la indemnización por expropiación de terrenos urbanos ejidales, comunales, de propiedad federal y otros, para la regularización de la tenencia de la tierra.


8. Metodología de los servicios valuatorios regulados por el Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales paraestimar el rango de valores (avalúo maestro) de los bienes inmuebles.


9. Metodología de los servicios valuatorios regulados por el Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales para estimar el valor el valor de realización ordenada y valor de liquidación forzada de los activos: bienes inmuebles (urbanos, en transición y agropecuarios), bienes muebles: maquinaria y equipo o propiedad personal y negocios.


10. Metodología de los servicios valuatorios regulados por el Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales para estimar el valor de los bienes distintos a la tierra.


11. Metodología de los servicios valuatorios regulados por el Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales para estimar el valor de oportunidad conforme a lo previsto en el artículo 147 de la Ley General de Bienes Nacionales de Inmuebles.


12. Metodología de los servicios valuatorios regulados por el Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales para estimar el valor de regularización de terrenos urbanos ejidales, comunales, de propiedad federal y otros en los que se encuentren asentamientos irregulares ocupados por viviendas, así como para los terrenos ocupados con fines distintos a la vivienda.


13. Metodología de los servicios valuatorios regulados por el Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales para estimar el valor de regularización, conforme a lo previsto en el artículo 147 de la Ley General de Bienes Nacionales.


14. Metodología de los servicios valuatorios regulados por el Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales para estimar el valor para fines contables (valor razonable) de los inmuebles para registro en contabilidad gubernamental.


15. Metodología de los servicios valuatorios regulados por el Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales para estimar los valores para información financiera de los bienes inmuebles (urbanos, en transición y agropecuarios), maquinaria y equipo o propiedad personal (bienes muebles) y negocios.


16. Metodología de los servicios valuatorios regulados por el Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales para determinar y emitir tabuladores sobre valores promedio de la tierra para uso, ocupación o adquisición en proyectos de exploración y extracción de hidrocarburos, así como para la prestación del servicio público de transmisión y distribución de energía eléctrica y para la construcción de plantas de generación de energía eléctrica en aquellos casos en que, por las características del proyecto, se requiera de una ubicación específica.


17. Metodología de los servicios valuatorios regulados por el Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales para estimar el valor de oportunidad de inmuebles para proyectos energéticos, de asociaciones público privadas y el establecimiento de zonas económicas especiales.


Con la modificación del Reglamento Interior de la Secretaría de Hacienda y Crédito Público (SHCP) en el año 2017, el Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales (INDAABIN) se incorporó a esta dependencia como órgano administrativo desconcentrado, modificándose por esta razón el propio Reglamento del INDAABIN el 12 de enero de ese año. En el artículo primero, señala textualmente:


Artículo 1.- El Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales es un órgano administrativo desconcentrado de la Secretaría de Hacienda y Crédito Público, encargado de ejercer las atribuciones que la Ley General de Bienes Nacionales le confiere a dicha Secretaría, así como aquéllas que expresamente otros ordenamientos le confieran a dicho Instituto.


Asimismo en su artículo 3, fracciones I, IV y V, entre otros conceptos señala:


I. Proponer al Titular de la Secretaría la política inmobiliaria, la de bienes muebles y desincorporación de activos de la Administración Pública Federal, de conformidad con las disposiciones de la Ley y del Plan Nacional de Desarrollo, así como instrumentar las políticas que, en su caso, sean aprobadas;


IV. Prestar los servicios valuatorios que le soliciten las dependencias y entidades de la Administración Pública Federal, la Procuraduría General de la República, la Oficina de la Presidencia de la República y empresas productivas del Estado, así como las demás Instituciones Públicas, personas físicas o morales nacionales o extranjeras que requieran servicios valuatorios regulados por el Instituto;


V. Expedir las normas, metodologías, criterios y procedimientos, de carácter técnico, conforme a los cuales este Instituto, las instituciones de crédito y los especialistas en materia de valuación con cédula profesional expedida por autoridad competente, llevarán a cabo los avalúos que soliciten las dependencias y entidades de la Administración Pública Federal, la Oficina de la Presidencia de la República y la Procuraduría General de la República, en los casos previstos en el artículo 142 de la Ley, así como aquéllos conforme a los cuales el propio Instituto practicará sus servicios valuatorios;



A partir de 2019, es Presidente del Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales el Maestro Mauricio Márquez Corona.


Es un objetivo preponderante del Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales (INDAABIN), garantizar la adecuada valuación del patrimonio de la Nación, en los actos jurídicos que se relacionan con el mismo, y para ello cuenta con un marco normativo que le permite unificar la utilización de conceptos, técnicas y procedimientos valuatorios congruentes con las normas internacionales de valuación, así como consolidar el ejercicio profesional de valuación que demanda la Ley General de Bienes Nacionales.


Actualmente el INDAABIN es un instituto moderno, que como órgano administrativo desconcentrado de la SHCP, su objeto es administrar y valuar el patrimonio inmobiliario federal y paraestatal, así como procurar una Administración Pública que cuente con los inmuebles adecuados para el pleno ejercicio administrativo.


En ésta óptica, el INDAABIN genera acciones permanentes para promover una administración moderna y transparente del patrimonio inmobiliario federal, conforme a las siguientes premisas:

· Consolidar el Sistema de Información Inmobiliaria Federal que provea información estratégica para optimizar el uso de inmuebles federales.

· Generar economías en el mantenimiento, conservación y aprovechamiento de inmuebles federales, garantizando instalaciones sustentables y seguras.

· Promover la regularización de la situación jurídica de los inmuebles federales, que otorgue certeza a la inversión pública y privada.

· Modernizar los mecanismos de adquisición, enajenación y arrendamiento de bienes inmuebles, para la optimización de su uso.

· Establecer mecanismos de coordinación interinstitucional para dictaminar de forma más certera y expedita los avalúos, de acuerdo a estándares internacionales.

· Coordinar el mejor uso de los inmuebles nacionales con los poderes públicos, órdenes de gobierno y organismos constitucionales autónomos.


Misión Administrar el patrimonio inmobiliario federal y paraestatal optimizando su aprovechamiento, así como proporcionar servicios valuatorios a la Administración Pública Federal contribuyendo a racionalizar el gasto público.


Visión La Administración Pública Federal cuenta con los inmuebles idóneos para la realización de sus fines, contribuyendo eficazmente al desarrollo social y económico de México.



Presidentes

INDAABIN

Mauricio Márquez Corona Secretaría de Hacienda y Crédito Público

(2019 a la fecha actual)

Mariano Cortés Salazar Secretaría de Hacienda y Crédito Público

(2019)

Julio César Guerrero Martin Secretaría de Hacienda y Crédito Público

(2018)

Soraya Pérez Munguía SFP-Secretaría de Hacienda y Crédito Público

(2012-2018)

José Luis López Díaz Barriga Secretaría de la Función Pública

(2010-2012)


CABIN-INDAABIN (2000-2004)

Juan Pablo Gómez Morin Secretaría de la Función Pública

(2000-2010)


CABIN

Mario Moisés Rozenstein Szraiber Secretaría de la Contraloría y Desarrollo Administrativo

(1997-2000)

Enrique Villanueva Landeros Secretaría de la Contraloría y Desarrollo Administrativo

(1996-1997)

Hugo Barojas Beltrán Secretaría de la Contraloría y Desarrollo Administrativo

(1995 - 1996)

Julio César Ruíz Ferro Secretaría de Desarrollo Social

(1993 - 1995)

Eduardo Maurilio Ramírez Favela SEDUE-Secretaría de Desarrollo Social

(1985-1993)

Jesús Alvarado Ortiz Secretaría de Desarrollo Urbano y Ecología

(1983-1985)

Luis Velasco Albín Secretaría de Asentamientos Humanos y Obras Públicas

(1997-1983)

Ing. Alfredo Castillo García Secretaría de Asentamientos Humanos y Obras Públicas

(1975-1976)

Ing. Álvaro R. Montes Secretaría de Bienes Nacionales e Inspección Administrativa

(1950-1958)

(1958-1970) Secretaría del Patrimonio Nacional

(1970-1975)Secretaría de Asentamientos Humanos y Obras Públicas




Elaboró Arq. Guillermo Roberto Romero Covarrubias.




Mayo 2021.



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