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El desequilibrio entre la oferta y la demanda de vivienda en España: el gran reto del sector

MARÍA ENCABO - PERIODISTA | 10 MARZO 2023


En el marco de la 5ª edición del encuentro del portal preciosdevivienda.es, varios players inmobiliarios han debatido sobre el presente y el futuro del sector residencial.

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Aumentar la oferta de vivienda en España para responder una fuerte demanda es el gran reto del presente y el futuro del sector inmobiliario. Esta es una de las principales conclusiones que se han obtenido del 5º encuentro organizado en Madrid por el portal preciosdevivienda.es. En el evento, importantes players del sector han debatido sobre el contexto macroeconómico y su impacto en el real estate, así como de la situación actual y las expectativas del sector de la vivienda en el territorio nacional.


Durante el encuentro, los expertos han alertado del problema de vivienda existente en España, la cual cuenta con un volumen de ofertas que es incapaz de satisfacer una demanda que continúa activa frente a la incertidumbre macroeconómica, marcada por la inflación y la subida de los tipos de interés hipotecarios.


Durante el acto, se han organizado dos mesas de debate. En la primera, moderada por Raymond Torres, director de coyuntura económica de FUNCAS, se ha analizado el contexto macro-financiero de cara a 2023, con la participación de Judit Motoriol, economista principal de CaixaBank Research; y Carlos Thomas, director general adjunto de economía e investigación del Banco de España.

La inversión en el contexto macroeconómico

Carlos Thomas ha comenzado explicando el efecto sobre la inversión del contexto macroeconómico marcado por la inflación y la subida de los tipos de interés. Según datos del Banco de España, existe una mejora de las perspectivas económicas para 2023 y un repunte en los indicadores de confianza en relación con las perspectivas económicas. No obstante, desde mediados del año pasado existe un repunte muy fuerte en los tipos interés y esto tiene un efecto a la baja sobre la inversión.


Según Thomas, el impacto negativo de los tipos sobre la inversión empezará a notarse en el segundo y tercer trimestre de este año. Según vayan avanzando los trimestres, el impacto negativo sobre la inversión tenderá a dominar. Sin embargo, hay otro factor importante que puede impulsar la inversión este año, y son los Fondos Europeos NextGen, que pueden ejercer un impulso considerable de hasta casi dos puntos del PIB.

Los nuevos hogares, clave para marcar la hoja de ruta de la oferta de viviendas en España

Durante el debate, Motoriol ha expuesto que en 2022 se concedieron 110.000 visados de obra nueva en España, mientras que se formaron 210.000 nuevos hogares, según datos aportados tanto por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma), como por el Instituto Nacional de Estadística (INE). Lo que significa que la creación de vivienda de obra nueva se sitúa tan solo a la mitad de la formación de nuevos hogares.


Un problema que la economista no considera puntual, ya que la falta de vivienda ofertada en España se ha visto reflejada tanto en 2020, como en 2021 y 2022. De hecho, señalaba que a pesar de que "se está construyendo mucho mejor" que en 2006 y en 2007, edificándose en ubicaciones donde realmente se concentra la demanda, aún existe la incapacidad de cubrir dicha necesidad.


Motoriol lanzaba también un mensaje de cara a la creación de viviendas de obra nueva para el futuro del sector residencial, y que puede servir como hoja de rota para los players inmobiliarios: las proyecciones del INE muestran unas estimaciones de 200.00 nuevas familias por año, lo que resulta "un punto de referencia para ver cuál podría ser un posicionamiento natural acorde con esta demanda".


La directiva ha señalado también que el sector inmobiliario y de la construcción actualmente tiene un peso en la economía española cercano al 5% del PIB, algo por debajo de la media europea que se sitúa en el 5,4%. Y muy por debajo de los máximos alcanzados en 2006, un 12%. Según Montoriol, un punto intermedio sería razonable.


En cuanto a la evolución de los precios en este entorno macroeconómico, Judit Montoriol apunta que en 2022 se ha visto una clara desaceleración del precio de la vivienda. Aunque estamos en crecimientos positivos (según datos del INE y el MITMA), la tendencia es de desaceleración.


Sin embargo, las previsiones de Caixabank Research apuntan a que el impacto se notará sobre todo en el número de compraventas, volviendo a niveles más similares a la serie histórica.

Impacto en el residencial: obra nueva, segunda mano y alquiler

A continuación, en la segunda mesa de debate sobre el impacto del entorno macro en las viviendas de obra nueva, segunda mano, alquiler y financiación, moderada por Rocío Perteguer, directora del servicio de medio ambiente y consumidores y miembro de la Junta de Gobierno, de Registradores de España, han participado Daniel del Pozo, managing director de Idealista/Data; Santos González, presidente de la Asociación Hipotecaria de España; y Carolina Roca, presidenta de Asprima.


De acuerdo con las afirmaciones de Motoriol, Daniel del Pozo señalaba que en España "faltan cientos de viviendas, pero no ahora, sino desde hace muchos años". De hecho, uno de los mensajes que más ha calado en la jornada de hoy ha sido el dato ofrecido del Pozo: “hoy hay menos oferta de vivienda en los portales que dos semanas después de que se declarase el confinamiento”.

"Tenemos un parque muy antiguo, y hay muchas viviendas que no pueden salir al mercado porque no están en condiciones"

Según el directivo de Idealista, “falta oferta porque en España está mal visto desarrollar suelo. Falta suelo e iniciativa para desarrollarlo. Tenemos un parque muy antiguo, y hay muchas viviendas que no pueden salir al mercado porque no están en condiciones, habría que poner facilidades para renovarlas”


En este sentido, del Pozo subrayaba que "a datos del pasado domingo, a grandes rasgos y a nivel nacional, vemos que estamos en máximos de demanda y en mínimos de oferta". Y añadía que, "según los datos que manejamos, no hay motivos para decir que vayan a bajar los precios, quizá sí a dilatar la toma de decisiones, pero no vemos que de momento vaya a haber un ajuste dramático en precios”.

La obra nueva, motor del sector residencial

Por su parte, Carolina Roca ha recordado que en 2022 se registró un récord de transacciones inmobiliarias, con más de 650.000 operaciones, por lo que se espera una caída del volumen de operaciones que en realidad puede sanear el mercado residencial.


Al igual que el resto de expertos, la presidenta de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid coincide en que existe un gran desequilibrio entre la oferta y la demanda, que se acentúa en el desarrollo de obra nueva. Ya que el mayor número de transacciones se ha dado en el segmento de segunda mano, con "malos datos" de cuota de mercado de obra nueva, el cual se sitúa solo en el 13%.


En este sentido, Roca ha subrayado que "hay que afrontar esta situación y dar solución al desequilibrio entre oferta y demanda, además de renovar nuestro parque de vivienda". De esta forma, la presidenta ha señalado los retos que debe afrontar el sector para conseguir remontar la oferta de vivienda en España.

"Es necesaria una estrategia de país para incrementar la producción de vivienda"

De hecho, ha puesto de relive que "es necesaria una estrategia de país para incrementar la producción de vivienda", y ha apuntado que, “seguimos arrastrando mochila ideológica de los años de excesos y 15 años después estamos en esta situación en la que, con una demanda disparada estamos en niveles más bajos de oferta que durante el confinamiento”, en relación con la intervención realizada por del Pozo.


Para paliar esta situación, Roca se ha mostrado clara en que se necesitan medidas muy concretas, que no son difíciles de llevar a cabo, pero que necesitan la voluntad política. Como, por ejemplo, fomentar la colaboración público-privada para aumentar el desarrollo de suelo residencial disponible. En cuyo caso, ha recordado que las Administraciones Públicas deben cambiar las normativas urbanísticas y agilizar los procesos de desarrollo, para aportar así una mayor flexibilidad y seguridad a la actividad constructora y promotora, y posicionar así la obra nueva como el motor del sector residencial.

La financiación y la adquisición de vivienda

En cuanto a la visión sobre financiación, Santos González prevé un cierto ajuste moderado y descarta que la subida de los tipos de interés y la inflación afecte a la decisión de los compradores de vivienda en España. En este sentido, ha destacado que el principal factor que influirá tanto en la financiación como en la adquisición de vivienda será el nivel de renta y el porcentaje de paro que se viva en España de cara a la actualidad y a los próximos años.


Por segmentos, González apunta que la obra nueva no se verá afectada. “Con los niveles de construcción previsibles para este año, no debería de afectar notablemente” ha señalado. La segunda mano, en niveles más altos, se verá menos afectada, y el tramo medio-bajo del mercado sí puede verse algo más tocado si la demanda se va retirando.


Además, González ha querido recordar que el mayor problema en cuanto a la financiación y adquisición de una vivienda se encuentra entre la población de menos de 35 años, por lo que hay que trabajar para que los jóvenes puedan acceder con normalidad a la vivienda, ya que "las circunstancias macroeconómicas les siguen alejando del mercado inmobiliario". Para finalizar, el presidente de la Asociación Hipotecaria ha resaltado que tampoco prevé una caída drástica de precios, ya que existe "una demanda muy consistente y una oferta muy escasa, por lo que los precios seguirán subiendo".



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